האם להשקיע בנדל"ן?

האם זמן טוב להשקיע בנדל"ן?

לא פעם עולה השאלה האם כדאי להשקיע את החסכונות שלנו בנדל"ן או עדיף להשקיע בבורסה. תוכלו למצוא בפייסבוק אינספור הצעות ללמוד על רזי שוק ההון, למצוא עיסקאות זולות במיוחד לרכוש דירה בפלורידה או בברלין או בסופיה. ואף אינספור הצעות איך לרכוש דירה בערד או בירוחם. וגם אם אין לכם סכום התחלתי מכובד. ראשית חשוב לציין שאין לנו התנגדות נגד פירסומים אלו וכל אדם שיעשה לביתו מה שהוא מרגיש. השאלה היא האם להשקיע בנדל"ן או בבורסה א באפיק אחרמביא לשאול מספר שאלות על עולם הנדל"ן
האם הוא תמיד רווחי?
בכל מקום שתשאל יסבירו כי השקעה בנדל"ן היא בטוחה, לא תוכל להפסיד את הכסף, אבל שאנו משקיעים את כספנו אנו מעוניינים להרוויח ממנו. הנחת המוצא היא שחבל לגור בשכירות ואם ניתן לרכוש דירה ראשונה כדאי לעשות זאת. לא פעם, שאנשים רוכשים דירה ראשונה הם אינם לוקחים בחשבון שיקולי כדאיות או מיקסום העסקה. ויש הטוענים שבכל מצב כדאי לרכוש דירה גם אם לא מתכוונים לגור בה. רכישה של נדל"ן היא בטוחה יחסית. אבל קחו בחשבון ששורת הרווח מהעסקה לא תמיד תהיה בטוחה.

האם זהו זמן טוב לרכוש דירה?

מאחר שאנו עוברים תקופה לא פשוטה, ולא ניתן לדעת מתי תיגמר תקופת הקורונה ומהן ההשלכות שלה על הכלכלה, יש רבים המעדיפים לשבת על הגדר ולראות אם מחירי הדירות ירדו. ורבים מעדיפים לא להתחייב גם בשל חוסר הוודאות הכלכלית המרחפת על כולם.

שוקי ג’אנה הוא עו”ד המתמחה במיסוי מקרקעין, רו”ח ושמאי מקרקעין מוסמך, מסביר, אנחנו לגמרי לא הראשונים שמתעניינים בסוגיה: “זו שאלה ששואלים אותי תמיד, ועוד שאלה שמתלווה אליה בתדירות גבוה היא ‘האם כדאי להשקיע בדירה, והאם זה הזמן לבצע רכישה או מכירה של דירה'. אין תשובה גורפת לרוב שמדובר בדירה ראשונה למגורים, ישנה כדאיות לרכוש מאחר שמחירי השכירות תמיד נמצאים בעליה ורכישת הדירה מאפשרת לנו להחזיק בנכס משלנו ללא שכירות בעתיד ומעבר לכך, לא חשוב מהם תנאי השוק, בדרך כלל אם מדובר בדירה ראשונה, דירה למגורים ולא דירה להשקעה, אזי שום חישובי כדאיות אינם עומדים בהכרח מול הצורך בדירה ועכשיו”.

באם מדובר בדירה ראשונה, רבים יעדיפו לרכוש וזאת בשל הצורך הבסיסי של הישראלי בדירה משלו, וזאת לא פעם מביא אנשים לא לבדוק שיקולי כדאיות, ההמלצה היא לבדוק כדאיות גם בדירה ראשונה, מאחר שרבים מתחייבים על משכנתא גבוהה מאוד” מסביר עו"ד שוקי ג’אנה, “בדירה למגורים, במיוחד במקרה שזו דירה ראשונה על פני שכירות, אנשים מתקשים להתנתק מהשיקול הרגשי ובמידה מסוימת של צדק. אז במקרה כזה, אם אין לכם דירה, יש באפשרותכם לרכוש דירה על פני תשלומי שכירות, סביר להניח שתבחרו באופציה הזו ללא קשר לתנאי השוק”.
רכישת דירה להשקעה לרוב נמדדים יותר נושא הכדאיות וחשוב תועלת ורווח מהעסקה. הרי שהכדאיות נובעת מהתשואה השוטפת מהדירה – דמי השכירות וכן מעליית שוויה על פני השנים.

מחירי הדירות תמיד יעלו?

ההנחה הרווחת ששוק הנדל"ן הוא יציב ובטוח ונמצא תמיד בעליית מגמה, ראשית היו תקופות ששוק זה סבל מירידות אבל לאחר תקופה העליות חזרו. ולא פעם יש לבדוק את הנושא על פי אזור, למשל אזור שיש היצע גדול של דירות להשקעה, ימצאו אותם משקיעים כי הדירות עומדות ריקות ועליהם לשלם משכנתא למד ארנונה של הדירה. מכאן שהשקעה בדירה חייבת לקחת מראש את היכולת להשקעה לטווח ארוך. ולהבין כי לא פעם לא נרוויח על הדירה ואף נצטרך להוציא כס ף מהכיס. לכן חשוב לבחור את המקום המאפשר בעתיד למכור את הדירה. כיום מחירי הדירות נוסקים כבר שנים ונרשמות בכל שנה עליות. עם זאת תקופה זו של חוסר וודאות נראה שמחירי הנדל"ן נעצרו ורמת המכירות ירדו.

מהי התשואה מדירה מושכרת?

לרוב תשואה מדירה נעה בין 3.5% – 4.5% משווי הדירה. אבל יש לזכור שיש הוצאות על הדירה, תיקונים או שלא תמיד מוצאים מיד שוכר ואין הכנסה על הדירה. בנוסף דירה להשקעה חייבים במס, והשכירות עצמה חייבת מס. לכן ניתן לומר שכמעט בוודאות התשואה נטו קטנה ושכר הדירה המתקבל אינו בהכרח נשאר כולו בכיס .
הרווח ממכירת הדירה הוא אחד הפרמטרים שנבדקים בעת רכישת דירה אבל יש לקחת בחשבון את מיקום הנכס מאחר שהיצע גדול של דירות באותו אזור יביא לירידת המחירים ולהיפך. כמו בכל רכישת מוצר שיש לו ביקוש, ככל שיבקשו ממנו יותר, אנשים יהיו מוכנים לשלם יותר על מנת להשיגו ולכן המחירים יעלו.

האם זהו זמן טוב לרכוש דירה או לא? מעבר לתועלת הכלכלית הברורה. חשוב לבדוק מהי היכולת הכלכלית לרכוש דירה להשקעה, האם מדובר בהלוואה, האם יש יכולת לשלם ארנונה אם הדירה תעמוד ריקה?
כל המובא כאן הוא בגדר מידע כללי, ואין לראות באמור תחליף ליעוץ משפטי או כלכלי מקצועי.

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *